Ekspertlərə görə, Maliyyə Nazirliyi və Hesablama Palatası dərhal Fondun xaricdə yerləşdirilmiş vəsaitlərinin təftişini aparmalıdır
Dövlət Neft Fondunun vəsaitlərinin idarə edilməsindən qazanılan gəlirləri araşdıranda məlum oldu ki, investisiya portfelinin 4,3%-ni daşınmaz əmlak təşkil edir. Amma Fondun bir sıra ölkələrdə daşınmaz əmlaka yatırdığı vəsaitlər mübahisə doğurur. Odur ki, internet resurslarında əmlakına investisiya qoyduğumuz ölkələrin qeyri-yaşayış obyektlərinin satış və icarə qiymətlərini araşdırmışıq. Fondun keçən ilin 9 aylıq hesabatına görə, daşınmaz əmlaka investisiya dövrü 2012-2014-cü illəri əhatə edir (“Bizim Yol”).
Aparılan araşdırma zamanı məlum olub ki, Neft Fondunun xaricdə daşınmaz əmlaka yatırdığı vəsait, demək olar, heç bir qazanc gətirmir. Əksinə, bu vəsaitlərin ölkə iqtisadiyyatına yatırılması daha səmərəli nəticələr verə bilər.
Ilk sərmayə yatırılan Birləşmiş Krallıqdan başlayaq. Londonun West End səmtində, Seynt Ceyms 78 (Saint Cames 78) ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 11.018 kv/m təşkil edən ofis kompleksinin satın alınmasının investisiya prosesi 2012-ci ilin dekabrında başa çatdırılıb. Dəyəri 177.350.000 ingilis funt sterlinqi (hazırkı məzənnəylə 230.306.710 avro) olan binanın kv/m-i 20.902 avroya başa gəlib. Bura Londonda tarixi memarlıq binalarının yerləşdiyi mərkəzi ərazidir, “A” tipli ofis binaları sinfinə uyğunlaşdırılıb.
“2023-ə qədər cüzi ödənişə verilən icarə”
Binanın alğı-satqı prosesində satıcı qismində “Deutsche Bank”ın Vəsaitlərin idarə edilməsi bölməsinin daşınmaz əmlak investisiyaları ilə məşğul olan şirkəti RREEF Real Estate çıxış edib. Bina 2023-cü ilə qədər HSBC bankına icarəyə verilib. Fondun 2013 və 2014-cü ilin hesabatlarında sözügedən ünvanda əmlakın icarəyə verilməsindən daxil olan gəlir 9.650.000 funt sterlinq və ya 12.531.490 avro təşkil edib – 5,44% sabit gəlirlilik var. Bu hesabla hər kv/m illik 1.137 avroya icarəyə verilib. Müqavilə şərtlərində qeyd edilibsə, Londondakı əmlakımız növbəti 7 ildə bundan artıq rentabelli olmayacaq. Bu qiymətlə davam etsə, Fondun sərmayəsi 18 ilə özünü doğruldar. Əgər vəsait Azərbaycanda ən “ölü” banka depozitə qoyulsaydı, bundan iki dəfə artıq gəlir gətirərdi və qoyulan sərmayəni geri götürmək müddəti də iki dəfə azalardı. Amma bunu Şərqi Asiya və Rusiyadakı əmlakımız haqında deyə bilmərik, həmin ölkələrdə müddət daha da uzun çəkəcək kimi görünür. Əlbəttə, yenə qeyd edirəm ki, bu yazıda hansısa iqtisadçı rəyi yoxdur, sırf qəzetçi baxışıdır. Yəqin ki, Fondda buna daha tutarlı arqumentlər mövcuddur. Bəlkə də hansısa riskləri əsas götürürlər, amma, necə deyərlər, risk etməyən şampan içmir.
Fondun icarə gəliri ucuz ofislərlə eynidir
Yenə Londonun göbəyində, dünyaca məşhur elit Chelsea Kings Roadda öz klassında Civic Design-ın ən yaxşı mükafatına layiq görülən investisiya mülkü, ofis və icarə qeyri-yaşayış sahələrini özündə birləşdirən unikal obyekt kimi təqdim olunub. Ümumi sahəsi 3.360,2 kv/m-dir. Icarə haqqı 1.710.095 funt sterlinq və ya 2.220.720 avro, təmiz gəlirlilik 5%-dir. Icarə haqqını artırmaqla mənfəəti də çoxaltmaq potensialı var. Qiyməti 44.934.000, hər kv/m-in qiyməti 13.373.21 avrodur (prian.ru/price/955421.html). Sahə böyüdükcə həm onun likvidliyi aşağı düşür, həm də ekspozisiya müddəti artır. Alternativ istifadə imkanları genişlənsə də, alıcılarının sayı azalır. Ona görə də sahə azaldıqca satış qiyməti bazar qanunlarına görə artmalıdır, sahə artdıqca isə uyğun olaraq qiymətdə azalma baş verir. Rəqmləri 3-ə vursaq, 10.080,6 kv/m 134.802.000 avro olacaq. 15 milyon avronu da 1000 kv/m-ə görə üzərinə gəlirəm – 150 milyon avroya Londonun mərkəzində əmlakdan əldə etmək mümkündür – 80,3 milyon avro da ucuz.
Bu il yanvarın 29-da şəhərin Kensington rayonunda 49.690.000 avroya 7.396 kv/m sahəsi (kv/m-i 6.718.50 avro) olan 5 mərtəbəli mülk satışa çıxarılıb. Gəlirlilik 5,5%-dən 7,22%-dəkdir. (prian.ru/price/1134060.html). Rəqəmləri ikiyə vursaq, 14.792 kv/m-in qiyməti 99.380.000 avro olacaq – yenə Fondunkundan 2.3 dəfə ucuz və sahəsi də ondan 3.774 kv/m çox. Mərkəzi London, Temza çayının sürətlə inkişaf edən Cənub sahili Bridge Tower-də 42.400.000 avroya 4.828 kv/m (kv/m-i 8.782 avro) ticarət obyekti satışdadır. Rentabellik 5,94% təşkil edir (prian.ru/price/1134062.html). Bunu da üçə vursaq, 14.484 kv/m 127.200.000 avro olacaq. 100 milyon ucuz və 4.466 kv/m də çox. Yenə bu ilin yanvarın 29-da şəhərin Oldgate rayonunda sahəsi 5.674 kv/m, qiyməti 53.000.000 avroya (kv/m-i 9.340.85 avro) kommersiya obyekti təklif olunub. Hazırda Krallığa məxsus Royal Bank of Scotland şirkətində kirayədədir. Icarə gəliri 2.325.000 funt sterlinq və ya 3.019.245 avrodur. Illik gəlirlilik 5,71% təşkil edir (prian.ru/price/1134059.html). 106 milyon avroya 11.348 kv/m almaq mümkündür. Alıcı ilə satıcı arasında qiymət razılaşması həmişə mümkündür. Yəqin ki, təklif edilən qiymətdən aşağı almaq olar. Londonda əmlakımız baha alınsa da, müqayisədə icarə gəliri digərləri ilə eynidir.
“Fransada alınan əmlaklar”
Bundan başqa, Fondun Qərbi Avropada ikinci investisiya yatırımı Fransanın Paris şəhərinin Vandom meydanı 8 (8 Place Vend’me) ünvanında yerləşən, dəyəri 135 000 000 avro təşkil edən ofis və ticarət obyektlərindən ibarət daşınmaz əmlak kompleksidir. Investisiya prosesi 2013-cü ilin martında başa çatdırılıb. Meydan Parisin görkəmli yerlərindəndir, şəhərin əsas biznes-mərkəzi hesab edilir. Bina XVIII əsrdə inşa edilib. Ümumi sahəsi 5 400 kv/m (kv.m-i 25 min avro) kompleks ofis, ticarət və yaşayış sahələri kimi nüfuzlu maliyyə, hüquq xidməti, zərgərlik məmulatları istehsal edən məşhur şirkətlərə icarəyə verilib. Obyektin satıcısı qismində daşınmaz əmlak üzrə investisiya meneceri kimi fəaliyyət göstərən “AXA Real Estate Investment Managers” şirkəti çıxış edib. Fondun hesabatında 2013-cü ilin sonuna aktivin qiymətləndirilməsindən sonra binanın 136 100 000 avro olduğu və 11 milyon avro dəyər qazandığı yazılıb, amma burada bir yanlışlıq var: əmlak onsuz da 135 milyon avroya alınıb, o hesabla sadəcə 1,1 milyonluq dəyər qazanıb.
Indi də Fransada daşınmaz əmlakın real bazar qiymətlərinə keçək. 2015-ci ilin dekabrında Indom şirkətinin verdiyi elanla Parisin ən presticli və bahalı hissəsində Luvr Sarayı ilə üzbəüz 1 000 kv/m sahədə qiyməti 14 000 000 avro (kv/m-i 14 000 avro) yaşayış binası təklif olunub. Mövcud icarə haqqı mərtəbədən asılı olaraq aylıq 3 000-3 500 avrodur Beş belə binanın ümumi sahəsi 5 000 kv/m olar və qiyməti 70 milyon avro təşkil edər – Fondunkundan iki dəfə ucuzÿ (prian.ru/price/344006.htm). Eyfel Qülləsinin (La tour Eiffel) yaxınlığında 17 000 000 avroya dördulduzlu hotel-butik təklif olunub. Sahəsi yazılmayıb, amma yaxşı gəliri olduğu deyilir. Qeyd edim ki, ingilislərdən fərqli fransızlar gəlirlərini açıqlamağı xoşlamırlar. Elanlarda rentabellik rəqəmlə ifadə edilmir. Yenə Parisin məşhur “qızıl üçbucaq”ında Monten avenyu ilə yanaşı beşmərtəbəli beşulduzlu hotel binası satışa çıxarılıb. Sahəsi 5 078 kv/m, qiyməti 63 000 000 avrodur. Hər kv/m-in qiyməti 12 406 avro təşkil edib. Böyüklüyünə görə Fondun aldığı ilə eyni, qiyməti isə iki dəfə ucuz. Halbuki, Vandom Meydanından geri qalmır.
33 milyon avroya 23 restoran
Keçən ilin dekabrında verilən elana görə paytaxtın populyar turist rayonu Bastiliya Meydanının (Place de la Bastille) yanında sahəsi 3 000 kv/m təşkil edən üçulduzlu hotel-mehmanxana cəmi 15 000 000 avroya təklif olunub – kv/m-i 5 000 avrodan. Il boyu doluluq 85-92%-dir. Məntiqlə həmin yerdə Fondun xərclədiyi vəsaitlə 9 belə obyekt almaq olardı. Sahəsi də ondan beş dəfə çox – 27 000 kv/m. Daha bir maraqlı təklif 2015-ci ilin dekabr ayında satışa çıxarılan restoranlar şəbəkəsidir. 33 000 000 avroya nə az, nə çox 23 restoran təklif olunub, hamısı da şəhərin mərkəzi yerlərində. Illik icarə haqqı 2 000 000 avrodur – qoyulan sərmayənin 6,1%-i. Dörd belə təklif olsa 132 milyon avro qarşılığında illik 8 milyon avro qazanarıq. Fond isə şəhərin prestijli yerində bahalı obyektindən 5 milyon gəlir götürür.
Kannda (Cannes) 2013-cü ilin dekabr ayı 12 300 kv/m sahəsi olan şəhərin ən prestijli yerində bütün rahatlığı və plyaj sahəsi ilə birgə yüksək klassda dördulduzlu hotel 28 000 000 avroya (kv/m-i 2 276 avro) satışa çıxarılıb. Kateqoriyasında rəqiblərinin az olduğu deyilir, memarlıq üslubu təriflənir. Yenə Kann şəhərində sahəsi 4 830 kv/m, qiyməti 17 000 000 avro (hər kv/m 3 519 avro) dəniz kənarında dördulduzlu hotel-restoran şəxsi parkın ərazisindədir. 100 nömrə var, yenicə əsaslı təmir olunub. Dördulduzlu bir hotelin malik olduğu bütün xidmətlər mövcuddur. Indom şirkəti 2012-ci ildə Fransanın Cote d Azur bölgəsində 4 600 kv/m ərazidə hotel kompleksini 45 000 000 avroya təklif edib – kv/m-i 9 782 avro. Kannın prestijli rayonunda sahəsi düz 30 000 kv/m olan beş mərtəbəli hotel binası 115 260 000 avroya satışa çıxarılıb – kv/m-i 3 666 avrodan. Təkrar həmin bölgədə ümumilikdə 13 ha sahədə yerləşən 4 600 kv/m yaşayış sahəsi ilə elit hotel kompleksi 45 000 000 avroya (kv/m-i 9 782 avro) təklif olunub. Investorlar üçün unikal fürsət sayılıb. Xudmani evlər, 22 villa, 9 əlavə tikili, personal üçün 7 mənzil-studiya, 2 basseyn, iki tennis kortu, 100 avtomobil üçün parkinq, hətta böyük istirahətÿparkı və helikopter meydançası var. Qiymətə yaşayış sahəsi daxil edilib. Alternativlər çoxdur, sadalamaq uzun çəkər.
“Yoxlamalara başlanılmalıdır”
Iqtisadçı Nemət Əliyev bildirdi ki, Neft Fondunun xaricdə etdiyi yatırımların qeyri-şəffaf olması ilə bağlı birinci dəfə deyil ortaya faktlar çıxır. Neft gəlirləri ilə bağlı kifayət qədər gizli əməliyyatların həyata keçirildiyini deyən N.Əliyev vurğuladı ki, Azərbaycanda kök salmış rüşvətxorluq və korrupsiya Neft Fondunun gəlirlərinin idarə olunmasında da özünü göstərir: “Fikrimcə, Maliyyə Nazirliyi və Hesablama Palatası dərhal Neft Fondunun xaricdə yerləşdirilmiş vəsaitlərinin gətirilmiş dvidentlərin təftişini aparmalıdır. Müqavilə şərtləri yenidən nəzərdən keçirilməlidir. Çünki bu məsələ hazırda olduqca aktualdır. Bir tərəfdən neft gəlirləri kəskin şəkildə aşağı düşüb. Digər tərəfdən qiymətli kağızlara, daşınmaz əmlaka yerləşdirilən vəsaitlərin gətirdiyi gəlir cüzidir. Müvafiq təşkilatlar baş verənlərə münasibət bildirməlidirlər. Neft Fondunun fəaliyyətə başladığı dövrdən bu günə qədər hələ də xalis mənfəət əldə edə bilməməsinin bir səbəbi də məhz bu cür layihələrlə bağlıdır”.
Xəyal